Mietverträge und Wohnungssuche
Vergleichen Sie Mietverträge, monatlich kündbare Mietverhältnisse, Prüfungen und Wohnoptionen, bevor Sie unterschreiben.
Beginnen Sie mit dem Mietvertrag, denn in den USA ist er das Dokument, das das Geschäft regelt, das Sie tatsächlich unterschreiben. Der Massachusetts Attorney General (Generalstaatsanwalt von Massachusetts) erklärt, dass ein Mietvertrag ein Vertrag mit festen Bedingungen ist, meist für ein Jahr, und während seiner Laufzeit nicht geändert werden kann, es sei denn, beide Seiten stimmen zu; ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ist die monatliche Variante, die bis zur ordnungsgemäßen Beendigung fortbesteht, wobei die Kündigung in der Regel 30 Tage oder einen Monat vor der nächsten Mietzahlung fällig ist, je nachdem, was länger ist (Leitfaden des Massachusetts Attorney General). Der Mietleitfaden des New York Attorney General (Generalstaatsanwalt von New York) ergänzt, dass ein Mietvertrag die Wohnung, die Vertragsparteien, die Miethöhe und die Fälligkeitstermine, den Mietzeitraum, die Nutzungsbedingungen sowie die Rechte und Pflichten beider Seiten festhalten sollte, und weist darauf hin, dass ein mündlicher Mietvertrag über mehr als ein Jahr rechtlich nicht durchsetzbar ist (Leitfaden des New York Attorney General). Für Neuankömmlinge bedeutet das, dass jede wichtige Zusage schriftlich festgehalten werden sollte, weil Miete, Reparaturen, Haustiere, Parkplätze, Verlängerungsbedingungen und der Auszugszeitpunkt teuer werden können, wenn sie nur mündlich besprochen wurden.
Mietoptionen und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
| Thema | Was die Quelle sagt | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Mietvertrag mit fester Laufzeit | Läuft meist sechs Monate oder ein Jahr und bleibt bis zum Ablauf unverändert. | Gibt Ihnen Stabilität, wenn Sie planbare Miete und einen festen Auszugszeitpunkt wollen. |
| Monatlich kündbares Mietverhältnis | Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit endet, wenn eine Seite es mit ordnungsgemäßer Frist kündigt. | Gibt Flexibilität, wenn sich Job, Studium oder Visum-Zeitplan ändern könnten. |
| Automatische Verlängerung | Manche Mietverträge verlängern sich automatisch, wenn Sie nicht fristgerecht mitteilen, dass Sie nicht verlängern wollen. | Sie können eine Frist verpassen und in eine weitere Laufzeit gebunden werden. |
| Anträge für öffentlichen Wohnraum oder Gutscheine | HUD sagt, dass Anträge schriftlich sind und nach Haushaltsmitgliedern, Adresse, Vermietern, Arbeitgebern, Banken und erwartetem Einkommen fragen können. | Sie sollten Unterlagen sammeln, bevor Sie sich bewerben, nicht erst danach. |
| Prüfungen und Verbraucherauskünfte | FTC und CFPB sagen, dass Mieterprüfberichte zu Ablehnungen, höheren Kautionen oder zusätzlichen Gebühren führen können und diese Entscheidungen eine Mitteilung erfordern können. | Sie können den Bericht anfordern und Fehler schnell korrigieren. |
Wenn Sie nach einer Wohnung suchen, beschränken Sie sich nicht auf private Anzeigen. Das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, US-amerikanisches Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung) sagt, dass öffentlicher Wohnraum für Haushalte und Einzelpersonen mit geringem Einkommen gedacht ist, wobei die Berechtigung vom jährlichen Bruttoeinkommen, davon, ob Sie als älter, behindert oder als Familie gelten, sowie von Ihrer Staatsbürgerschaft oder Ihrem förderfähigen Einwanderungsstatus abhängt (Public Housing Program). HUD sagt außerdem, dass Teilnehmende am Housing Choice Voucher-Programm ihre eigene Wohnung oder Mietimmobilie auf dem privaten Markt wählen können, während die örtliche Public Housing Agency (öffentliche Wohnraumbehörde) Einkommen, Haushaltsgröße, Staatsbürgerschaft oder förderfähigen Einwanderungsstatus und Haushaltsinformationen prüft (HUD Rental Assistance, HUD state pages). Wenn Sie neu im Land sind oder Ihre Bonität noch aufbauen, ist das wichtig, weil der private Markt oft eine Hintergrundprüfung verlangt, während eine Public Housing Agency oder ein Voucher-Programm einen anderen Weg zu einer Wohnung bieten kann. Die HUD-Seite zum öffentlichen Wohnraum sagt, dass der Antrag schriftlich erfolgt. Planen Sie also, die Namen aller Personen zu sammeln, die dort wohnen werden, Ihre aktuelle Adresse und Telefonnummer, Ihr erwartetes Einkommen sowie die Angaben zu Vermieter und Arbeitgeber, bevor Sie anfangen. Diese Vorbereitung spart Zeit und erleichtert die Reaktion, wenn eine Wohnung frei wird.
Prüfungen sind ein weiterer Bereich, in dem Erstmieter oft überrascht werden. Die Federal Trade Commission (FTC, US-amerikanische Handelskommission) sagt, dass Hintergrundprüfungen für Vermieter Verbraucherauskünfte sind und Mietverlauf, Kreditverlauf, Strafregister und Referenzprüfungen enthalten können; wenn ein Vermieter so einen Bericht verwendet, um Sie abzulehnen, einen Bürgen zu verlangen, eine höhere Kaution zu fordern oder eine höhere Miete zu berechnen, verlangt das Gesetz eine Mitteilung über die nachteilige Entscheidung und in vielen Fällen die Angabe von Name, Adresse und Telefonnummer des Auskunfteiunternehmens (FTC guide, CFPB rental background check review). Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, US-amerikanische Verbraucherschutzbehörde) sagt außerdem, dass Sie die kostenlose Version des Berichts innerhalb von 60 Tagen anfordern können, um nach veralteten Räumungen, doppelten Einträgen, falschen Strafvermerken oder falschen Schuldbeträgen zu suchen. In der Praxis bedeutet das, dass Sie die Prüfungsstufe als Teil Ihres Wohnbudgets behandeln sollten, nicht nur als Formalität. Fragen Sie, welche Unterlagen benötigt werden, ob ein Unternehmen für Mieterprüfungen verwendet wird, ob Gutscheine akzeptiert werden und ob die angegebene Miete irgendwelche Pflichtgebühren enthält. Wenn Vermieter oder Makler unklar bleiben, bestehen Sie darauf, die Antworten schriftlich zu erhalten, bevor Sie eine nicht erstattungsfähige Antragsgebühr oder Kaution bezahlen.
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Strom, Gas und Wasser einrichten
Prüfen Sie die Zuständigkeiten für Versorgungsleistungen, Heizregeln und was passiert, wenn Rechnungen nicht bezahlt werden.
Die Einrichtung der Versorgungsleistungen beginnt mit dem Mietvertrag, nicht mit dem Versorgungsunternehmen. Der Muster-Mietvertrag von Consumer.gov beschreibt eine klare Aufteilung: Der Vermieter ist für Wasser, Abwasser, Müll und Abfall verantwortlich, während der Mieter für Strom, Gas, Heizung, Telefon und alle anderen Versorgungsleistungen verantwortlich ist, die nicht unter die Verantwortung des Vermieters fallen (Muster-Mietvertrag). Dieses Beispiel ist nützlich, weil es zeigt, nach welcher Art von Formulierung Sie in jedem Mietvertrag suchen sollten: Wer zahlt was, welche Leistungen sind in der Miete enthalten und ob Sie direkt vom Versorger abgerechnet werden oder dem Vermieter erstatten. Der Mietleitfaden des New York Attorney General (Generalstaatsanwalt von New York) enthält außerdem eine wichtige Warnung für Menschen, die ihre Heiz- und Kühlkosten selbst bezahlen: Vor der Unterschrift haben Sie Anspruch auf eine kostenlose vollständige Kopie oder Zusammenfassung der Rechnungen der letzten zwei Jahre, wenn Sie diese schriftlich anfordern (Leitfaden des New York Attorney General). Diese Regel hilft Ihnen, die Winterkosten vor dem Einzug abzuschätzen. Wenn im Mietvertrag nicht steht, wer für eine Versorgungsleistung zahlt, gehen Sie nicht davon aus, dass sie enthalten ist. Bitten Sie vor der Unterschrift um eine schriftliche Korrektur, denn die Zuständigkeit für Versorgungsleistungen entscheidet oft darüber, ob eine Wohnung erschwinglich ist.
Häufige Fragen zu Versorgungsleistungen vor dem Einzug
| Versorgung oder Thema | Was die Quelle sagt | Was Sie bestätigen sollten |
|---|---|---|
| Strom, Gas, Heizung, Telefon | Der Mustervertrag macht den Mieter für diese Posten verantwortlich. | Fragen Sie, wann jedes Konto beginnen soll und ob der Zähler bereits aktiv ist. |
| Wasser, Abwasser, Müll, Abfall | Der Mustervertrag macht den Vermieter für diese Posten verantwortlich. | Bestätigen Sie, ob sie in der Miete enthalten sind oder separat abgerechnet werden. |
| Heizperiode | New York sagt, dass in Mehrfamilienhäusern vom 1. Oktober bis zum 31. Mai geheizt werden muss. | Prüfen Sie, ob Ihr Gebäude die Mindesttemperaturregeln erfüllt. |
| Warmwasser | New York sagt, dass warmes Wasser am Hahn mindestens 120 Grad oder 110 Grad in einer Badewanne oder Dusche mit Verbrühschutzventil haben muss. | Wissen Sie, wann zu wenig warmes Wasser zu einem Bewohnbarkeitsproblem wird. |
| Heiz-/Kühlrechnungen | New York sagt, dass Sie die Rechnungen der letzten zwei Jahre vor der Unterschrift kostenlos schriftlich anfordern können. | Nutzen Sie die Rechnungen, um Ihr Monatsbudget vorherzusagen. |
Heizung und Warmwasser sind in den hier vorliegenden Quellen keine optionalen Komfortpunkte, sondern Fragen der Bewohnbarkeit. Der New York Attorney General sagt, dass in Mehrfamilienhäusern vom 1. Oktober bis zum 31. Mai geheizt werden muss und dass die Wohnung bei einer Außentemperatur unter 55 Grad zwischen 6 Uhr morgens und 22 Uhr mindestens 68 Grad haben muss; fällt die Außentemperatur zwischen 22 Uhr und 6 Uhr unter 40 Grad, muss die Wohnung mindestens 55 Grad haben (Leitfaden des New York Attorney General). Derselbe Leitfaden sagt, dass Vermieter warmes und kaltes Wasser bereitstellen müssen, wobei das warme Wasser am Hahn konstant mindestens 120 Grad haben muss oder 110 Grad in einer Badewanne oder Dusche mit Verbrühschutzventil. Diese Zahlen sind wichtig, weil sie Ihnen einen konkreten Maßstab geben, um zu prüfen, ob die Wohnung im Winter kalt, feucht oder kaum funktional wirkt. Wenn Sie Wohnungen vergleichen, fragen Sie, ob Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Müll und Strom enthalten sind, denn eine günstige Miete kann teuer werden, sobald die Versorgungsrechnungen hinzukommen.
Wenn der Eigentümer des Gebäudes bei Versorgungsrechnungen in Verzug gerät, sollte der Mieter nicht raten müssen, was als Nächstes passiert. Der Mietleitfaden von New York sagt, dass die Versorgungsunternehmen bei einem Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit überfälligen Rechnungen vorab schriftlich benachrichtigen müssen, bevor die Versorgung eingestellt wird, dass die Versorgung nicht eingestellt werden darf, wenn Mieter die aktuelle Rechnung direkt an das Versorgungsunternehmen bezahlen, und dass Mieter diese Kosten von künftigen Mietzahlungen abziehen können (Leitfaden des New York Attorney General). Der Leitfaden sagt außerdem, dass die Public Service Commission (Kommission für öffentliche Versorgung) bei verwandten Problemen helfen kann. Das gibt Ihnen eine praktische Regel für die Unterlagen: Bewahren Sie Kopien Ihres Mietvertrags, der Regelungen zu Versorgungsleistungen, Zahlungsbelege und alle schriftlichen Mitteilungen über Versorgungsprobleme oder Rechnungsübertragungen auf. Wenn im Mietvertrag steht, dass Versorgungsleistungen Ihre Verantwortung sind, stellen Sie sicher, dass Sie genau wissen, ob das Konto auf Ihren Namen, den Namen des Vermieters oder den Namen des Hausverwalters läuft. Wenn die Antwort unklar ist, fragen Sie vor dem Einzug schriftlich nach, denn Verwirrung bei Versorgungsleistungen wird später oft zu einem Streit über Rechnungen statt zu einem einfachen Einrichtungsschritt.
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Hausversicherung und Instandhaltungsgebühren
Unterscheiden Sie Mieterversicherung von Hausversicherung und wissen Sie, welche Gebühren legal sind.
Wenn Sie mieten, ist die erste Versicherungsfrage meist die Mieterversicherung, nicht die Hausbesitzer- oder Eigenheimversicherung. Texas sagt, dass die Versicherung des Vermieters Ihre persönlichen Gegenstände nicht abdeckt, und die Mieterversicherung soll Eigentum vor Diebstahl oder Schäden durch ein geplatztes Rohr oder einen anderen abgedeckten Schaden schützen; dieselbe Quelle sagt, dass eine typische Police Schutz für persönliches Eigentum, zusätzliche Lebenshaltungskosten und persönliche Haftpflicht umfasst, und weist darauf hin, dass die durchschnittliche Mieterversicherungspolice in Texas etwa 20 Dollar pro Monat kostet (Texas renters insurance). Dieselbe Quelle sagt auch, dass Mieterversicherung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, einige Vermieter sie aber verlangen können, und dass die meisten Policen keine Überschwemmungen abdecken. Wenn Sie statt zu mieten eine Immobilie kaufen, sagt das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, US-amerikanische Verbraucherschutzbehörde), dass die Hausbesitzer- oder Eigenheimversicherung Verluste und Schäden bezahlt, wenn etwas Unerwartetes passiert, etwa ein Brand oder ein Einbruch, und dass Kreditgeber bei einer Hypothek in der Regel einen Versicherungsnachweis verlangen; eine Standard-Hausbesitzer- oder Eigenheimversicherung deckt weder Erdbeben noch Überschwemmungen ab, obwohl zusätzlicher Schutz möglich sein kann (CFPB homeowner's insurance). Diese Unterscheidung ist wichtig, weil viele Neuankömmlinge den Begriff Hausversicherung für beide Produkte verwenden, die Deckung und die Regeln aber nicht gleich sind.
Gebühren und Kosten, die Sie vor dem Einzug prüfen sollten
| Thema | Was die Quelle sagt | Praktische Schlussfolgerung |
|---|---|---|
| Mieterversicherung | Deckt persönliches Eigentum, zusätzliche Lebenshaltungskosten und persönliche Haftpflicht; Überschwemmungen sind meist nicht enthalten. | Kaufen Sie sie separat, wenn Sie Schutz für Ihr Eigentum wollen. |
| Hausbesitzer- oder Eigenheimversicherung | Kreditgeber verlangen in der Regel einen Nachweis; der Standardschutz umfasst keine Erdbeben oder Überschwemmungen. | Wenn Sie kaufen, planen Sie die Versicherung zusammen mit der Hypothek ein. |
| Vorauszahlungen beim Einzug | Massachusetts sagt, dass Vermieter nur die erste Monatsmiete, eine Kaution bis zu einer Monatsmiete, die letzte Monatsmiete und die tatsächlichen Kosten für ein neues Schloss und einen neuen Schlüssel verlangen dürfen. | Stimmen Sie zusätzlichen Einzugsgebühren nicht zu, ohne das lokale Recht zu prüfen. |
| Reinigungs- und Reparaturkosten | Massachusetts sagt, dass Mietverträge keine professionelle Reinigung am Ende oder Reparaturen an Bereichen außerhalb der Wohnung des Mieters verlangen dürfen. | Wehren Sie sich gegen Kosten, die über normale Abnutzung hinausgehen. |
| Verspätungsgebühren | New York sagt, dass die Miete erst dann verspätet ist, wenn sie mehr als fünf Tage nach Fälligkeit eingeht, und dass die Obergrenze für Verspätungsgebühren 50 Dollar oder 5% der Monatsmiete beträgt, je nachdem, was niedriger ist. | Kennen Sie die Obergrenze, bevor Sie unterschreiben. |
Instandhaltungsgebühren und Einzugskosten sind oft schwerer zu erkennen als die eigentliche Mietzeile. Der Massachusetts Attorney General (Generalstaatsanwalt von Massachusetts) sagt, dass ein Vermieter nur bestimmte Vorauszahlungen verlangen darf: die erste Monatsmiete, eine Kaution von höchstens einer Monatsmiete, die letzte Monatsmiete und die tatsächlichen Kosten für ein neues Schloss und einen neuen Schlüssel (Leitfaden des Massachusetts Attorney General). Derselbe Leitfaden sagt, dass Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses keine Vorauszahlungen für Haustiere, Makler oder Bewerbungen verlangen dürfen und dass sie den Mieter nicht für normale Abnutzung, für Reparaturen an Teilen des Gebäudes außerhalb der Wohnung des Mieters oder für professionelle Reinigung am Ende des Mietvertrags bezahlen lassen dürfen. Er sagt auch, dass optionale Annehmlichkeiten wie Parkplätze, ein Pool oder ein Fitnessraum nicht im beworbenen Preis enthalten sein müssen, wenn der Mieter sie ablehnen kann. Diese Regeln sind nützlich, auch wenn Sie nicht in Massachusetts wohnen, weil sie Ihnen eine Checkliste für Gebühren geben, die Sie hinterfragen sollten: Kaution, Reinigung, Makler-, Bewerbungs- und Annehmlichkeitsgebühren sollten alle separate Posten sein und keine vagen Extras, die in der Miete versteckt sind.
Sobald eine Kaution eingezogen wird, ist eine saubere Dokumentation wichtig. Massachusetts sagt, dass Kautionen auf ein verzinstes Bankkonto in Massachusetts eingezahlt, getrennt vom Geld des Vermieters gehalten und innerhalb von 30 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden müssen, abzüglich rechtmäßiger Abzüge für offene Miete oder Schäden über normale Abnutzung hinaus. Der Vermieter muss dem Mieter außerdem den Namen der Bank, die Adresse und die Kontonummer sowie eine Zustandsbeschreibung innerhalb von 10 Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach Eingang der Kaution aushändigen, je nachdem, was später eintritt (Leitfaden des Massachusetts Attorney General). Der Mietleitfaden des New York Attorney General ergänzt, dass Vermieter eine Quittung ausstellen müssen, wenn die Miete bar, per Geldanweisung, Bankscheck oder auf andere Weise als per persönlichem Scheck bezahlt wird, und dass der Vermieter, wenn der Mieter einmal eine Quittung verlangt, jeden Monat eine ausstellen muss; New York begrenzt außerdem Verspätungsgebühren auf 50 Dollar oder 5% der Monatsmiete und sagt, dass eine Mietzahlung erst nach fünf Tagen als verspätet gilt (Leitfaden des New York Attorney General). Bei Instandhaltung, Versicherung und Gebühren ist die sicherste Gewohnheit einfach: Fotografieren Sie die Wohnung beim Einzug, bewahren Sie jeden Beleg auf und verlangen Sie jede Gebühr schriftlich, bevor Sie sie bezahlen.