租赁合同与找房
在签约前比较租约、按月租赁、筛查和住房选项。
先看租约，因为在美国，它才是决定你实际签下什么交易的文件。Massachusetts Attorney General（马萨诸塞州总检察长办公室）解释说，租约是一份条款固定的合同，通常期限为一年，并且在生效期间除非双方同意，否则不能更改；tenancy-at-will（任意租赁）是按月租赁版本，直到按规定终止为止，通常需要在下一次房租支付日前30天或一个月发出通知，以较长者为准 (马萨诸塞州总检察长指南)。New York Attorney General（纽约州总检察长办公室）的租户指南补充说，租约应注明公寓地址、双方当事人、租金金额和到期日、租期、入住条件，以及双方的权利和义务；它还指出，超过一年的口头租约无法依法强制执行 (纽约州总检察长指南)。对新来者来说，这意味着所有重要承诺都应写下来，因为如果只是口头说说，房租、维修、宠物、停车、续约条款和搬离时间都可能变成昂贵的争议。
租约选择以及签约前要检查什么
| 主题 | 资料说明 | 重要性 |
|---|---|---|
| 固定期限租约 | 通常持续六个月或一年，并在到期前保持不变。 | 如果你想要可预期的房租和搬离时间，它能给你稳定性。 |
| 按月租赁 | 任意租赁会一直持续，直到任一方按规定通知终止。 | 如果你的工作、学校或签证时间表可能变化，它更灵活。 |
| 自动续约 | 有些租约会自动续约，除非你提前通知不续租。 | 你可能会错过截止日期，被锁进另一个租期。 |
| 公共住房或住房券申请 | HUD（美国住房和城市发展部）说，申请是书面的，可能会要求填写家庭成员、地址、房东、雇主、银行和预期收入。 | 你应该在申请前而不是之后就准备好文件。 |
| 筛查和消费者报告 | FTC（美国联邦贸易委员会）和 CFPB（美国消费者金融保护局）说，租户筛查报告可能导致拒租、提高押金或额外费用，而这些决定可能需要通知。 | 你可以要求查看报告并迅速更正错误。 |
找房时，不要只局限于私人房源。HUD（美国住房和城市发展部）表示，公共住房面向低收入家庭和个人，资格取决于年度总收入、你是否属于老年人、残障人士或家庭，以及你的公民身份或符合条件的移民身份 (公共住房项目)。HUD（美国住房和城市发展部）还表示，Housing Choice Voucher（住房选择券）参与者可以在私营市场自行选择公寓或出租住宅，而当地 Public Housing Agency（公共住房机构）会核查收入、家庭规模、公民身份或符合条件的移民身份，以及家庭信息 (HUD 租赁援助, HUD 各州页面)。如果你刚到美国，或者信用记录还在建立中，这一点尤其重要，因为私营市场往往会要求背景调查，而公共住房机构或住房券项目可能提供另一条入住路径。HUD（美国住房和城市发展部）的公共住房页面写明申请是书面的，因此在开始前，先准备好所有将入住人员的姓名、你当前的地址和电话号码、预期收入，以及房东和雇主信息。这些准备能节省时间，也能让你在房源开放时更快作出回应。
筛查也是首次租房者常常意外出问题的地方。FTC（美国联邦贸易委员会）表示，房东背景调查属于消费者报告，可能包含租赁记录、信用记录、刑事记录和推荐人核查；如果房东用这些报告之一拒绝你、要求共同签署人、要求更高押金或收取更高租金，法律就要求提供不利行动通知，并且在许多情况下还要披露报告公司的名称、地址和电话号码 (FTC 指南, CFPB 租房背景调查审查)。CFPB（美国消费者金融保护局）还表示，如果你在60天内申请报告的免费版本，就可以检查其中是否有过时的驱逐记录、重复记录、错误的刑事条目或不正确的债务金额。实际上，这意味着你应当把筛查步骤视为住房预算的一部分，而不只是走个过场。要问清楚他们需要哪些文件、是否使用租户筛查公司、是否接受住房选择券，以及标示的租金是否包含任何强制性费用。如果房东或中介说得含糊，就坚持在支付任何不可退还的申请费或押金之前，先把答案写下来。
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电力、燃气和水务设置
先确认公用事业责任、供暖规则，以及账单未支付时该怎么办。
公用事业的设置从租约开始，而不是从公用事业公司开始。Consumer.gov 的示例租赁协议清楚划分了责任：房东负责水、污水、垃圾和废弃物，而租户负责电力、燃气、供暖、电话以及任何未列入房东责任范围的其他公用事业 (租赁协议示例)。这个例子很有用，因为它展示了你在任何租约中都应寻找的措辞：谁付什么、哪些服务包含在租金里，以及你是直接向公用事业公司缴费还是向房东报销。New York Attorney General（纽约州总检察长办公室）的租户指南还给支付自己供暖和制冷账单的人一个相关提醒：在签约前，如果你提出书面请求，你有权免费收到过去两年账单的完整副本或摘要 (纽约州总检察长指南)。这项规则能帮助你在搬入前估算冬季成本。如果租约没有写明某项公用事业由谁支付，不要假定它包含在内。签约前要求书面更正，因为公用事业责任往往决定了一个地方是否负担得起。
入住前需要先谈妥的常见公用事业问题
| 公用事业或问题 | 资料说明 | 需要确认什么 |
|---|---|---|
| 电力、燃气、供暖、电话 | 示例协议把这些项目的责任归于租户。 | 询问每个账户应该何时开通，以及电表或燃气表是否已经启用。 |
| 水、污水、垃圾、废弃物 | 示例协议把这些项目的责任归于房东。 | 确认它们是否包含在租金中，还是单独计费。 |
| 供暖季 | New York 规定，多户住宅必须在10月1日至5月31日期间提供供暖。 | 检查你的楼是否符合最低温度规则。 |
| 热水 | New York 规定，水龙头热水温度至少应为120度；若浴缸或淋浴间装有防烫阀，则至少应为110度。 | 弄清楚热水不足什么时候会变成可居住性问题。 |
| 供暖/制冷账单 | New York 规定，你可以在签约前以书面形式免费索取过去两年的账单。 | 用这些账单来预测你的每月预算。 |
在我们这里引用的资料中，供暖和热水不是可有可无的舒适设施，而是可居住性问题。New York Attorney General（纽约州总检察长办公室）指出，在多户住宅中，供暖必须从10月1日持续到5月31日；如果上午6点到晚上10点之间室外温度低于55度，公寓内温度必须至少达到68度；如果晚上10点到上午6点之间室外温度低于40度，公寓内温度必须至少达到55度 (纽约州总检察长指南)。同一指南还说，房东必须提供冷热水，水龙头热水应稳定保持在120度或以上；如果浴缸或淋浴间装有防烫阀，则应为110度或以上。这些数字很重要，因为它们给了你一个具体标准，方便判断冬天里公寓是否感觉寒冷、潮湿或几乎无法正常使用。比较房源时，问清楚供暖、热水、水、污水、垃圾和电费是否包含在内，因为便宜的租金加上公用事业账单后，可能会变得很贵。
如果楼宇业主拖欠公用事业账单，租户不应只能猜接下来会发生什么。New York 租户指南指出，当多户住宅的房东拖欠公用事业账单时，公用事业公司必须在停止服务前发出提前书面通知；如果租户直接向公用事业公司支付当前账单，服务不得中断；而且租户可以从未来的租金支付中扣除这些费用 (纽约州总检察长指南)。该指南还说，Public Service Commission（公共服务委员会）可以帮助处理相关问题。这给了你一个实用的记录保存规则：保留租约、公用事业条款、付款收据，以及任何关于服务问题或账单转移的书面通知的副本。如果租约写明公用事业由你负责，一定要弄清楚账户究竟是在你名下、房东名下，还是物业管理方名下。如果答案不清楚，在入住前以书面形式询问，因为公用事业混淆后来往往会变成账单争议，而不是简单的设置步骤。
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房屋保险与维护费用
区分租客保险和房主保险，并了解哪些费用合法。
如果你租房，首先要问的通常是租客保险，而不是房主保险。Texas Department of Insurance（德克萨斯州保险局）表示，房东的保险不会覆盖你的个人物品，而租客保险是用来保护财物免受盗窃，或免受爆裂水管等受保原因造成的损失；同一资料还说，典型保单包括个人财产保障、额外生活费用和个人责任，并指出德克萨斯州平均租客保单每月约为 $20 (德克萨斯州租客保险)。该资料还说明，法律并不强制要求租客保险，但某些房东可能会要求，而且大多数保单不涵盖洪水。如果你不是租房而是买房，Consumer Financial Protection Bureau（美国消费者金融保护局）表示，房主保险会在发生火灾或入室盗窃等意外时支付损失和损坏；如果你有按揭贷款，贷款机构通常会要求提供保险证明；标准房主保险不涵盖地震或洪水，但可能可以额外加保 (CFPB 房主保险)。这个区别很重要，因为许多新来者会把房屋保险这个说法同时用于这两种产品，但它们的保障和规则并不相同。
入住前要核对的费用和收费
| 主题 | 资料说明 | 实用结论 |
|---|---|---|
| 租客保险 | 涵盖个人财产、额外生活费用和个人责任；通常不包括洪水。 | 如果你想保护自己的财物，就单独购买。 |
| 房主保险 | 贷款机构通常要求提供证明；标准保障不包括地震或洪水。 | 如果你买房，要把保险费用和按揭一起纳入预算。 |
| 入住前预付款项 | Massachusetts 规定，房东可以要求第一个月的房租、不超过一个月房租的押金、最后一个月的房租，以及新锁和新钥匙的实际成本。 | 不要在未核对当地法律前就同意额外的入住收费。 |
| 清洁和维修费用 | Massachusetts 规定，租约结束时不能要求专业清洁，也不能要求为租户公寓之外的区域维修买单。 | 对超出正常磨损范围的收费提出质疑。 |
| 滞纳金 | New York 规定，房租只有在到期后超过五天仍未收到时才算逾期，而且滞纳金上限为 $50 或月租金的 5%，以较低者为准。 | 签约前先知道上限。 |
维护费用和入住成本可能比租金本身更难一眼看出来。Massachusetts Attorney General（马萨诸塞州总检察长办公室）表示，房东只能要求某些前期付款：第一个月的房租、不超过一个月房租的押金、最后一个月的房租，以及新锁和新钥匙的实际成本 (马萨诸塞州总检察长指南)。同一指南还说，房东不能在租期开始时预收宠物费、中介费或申请费，也不能要求租户为正常磨损、租户公寓之外的建筑部分维修，或租约结束时的专业清洁买单。它还指出，可选设施，如停车位、游泳池或健身中心，如果租户可以选择不要，就不必包含在广告价格里。即使你不住在马萨诸塞州，这些规则也很有用，因为它们给了你一份可追问的收费清单：押金、清洁费、中介费、申请费和设施费都应该是单独列项，而不是隐藏在租金里的模糊附加费用。
一旦收取了押金，保留好纸质记录就很重要。Massachusetts 规定，押金必须存入马萨诸塞州的计息银行账户，与房东的资金分开保管，并在租期结束后30天内退还，扣除未付租金或超出正常磨损的损坏所产生的合法扣款。房东还必须在租期开始后的10天内，或收到押金后的10天内（以较晚者为准），向租户提供银行名称、地址和账户号码，以及房屋状况说明 (马萨诸塞州总检察长指南)。New York 租户指南补充说，如果房租通过现金、汇票、银行本票或除个人支票以外的任何方式支付，房东必须开具收据；如果租户要求过一次收据，房东之后每个月都必须提供；New York 还把滞纳金上限定为 $50 或月租金的 5%，以较低者为准，并说明房租只有在超过五天未支付后才算逾期 (纽约州总检察长指南)。对于维护、保险和费用，最稳妥的习惯很简单：入住时拍照留存，保留每一张收据，并在支付前把每一项收费都要求写明。