租赁合同与寻找住房
了解如何准备租房材料、比较住房选择，并理解法国租赁费用。
开始寻找法国公寓出租房时，先确定自己需要的是未配家具住房、带家具住房、学生宿舍、合租住房，还是临时流动租约。法国政府的安居指南说明，住房成本取决于地区、房屋的面积和状况、车库等附加设施、位置，以及服务和公共交通的便利程度（在法国生活）。同一指南将私人租赁与社会住房区分开来，并说明私人住房可以通过个人联系、报刊广告、专业网站、房地产中介或公证人寻找。应把位置选择视为预算决策：所提供的可信住房数据报告显示，法国平均租金约为每平方米 €16，过去 3 年约增长 2.4%，但这一数字不能替代对具体市镇和房产的核查（法国租金与住房）。计划在三至六个月后抵达的学生，应比较月租、费用、保险、中介费、押金、交通距离以及可能获得的住房补助，而不是只比较广告上的租金。如果抵达前尚未找到长期住房，Campus France 的准备材料建议安排临时住宿，确保有地方过夜；所提供的示例列出青年旅舍价格为每晚 €25–35，酒店价格为每晚 €50–90，具体取决于城市（尽快安排）。在正式租约签署前要求支付数月租金应视为警示信号；在租约签署前，不要仅为了预订房屋就转账：Service Public（法国公共服务）说明，住宅租约签署前，房东或中介不得以预留住房为由要求付款（未来私人租户所需文件）。
在联系房东前准备完整的租房材料，因为热门房源可能很快就需要作出决定。Service Public 所述允许提供的核心文件包括一份有效身份证明、一份允许使用的地址证明、一份或多份职业身份文件，以及一份或多份资源证明（未来私人租户所需文件）。根据个人情况，职业证明可以是劳动合同或实习合同、雇主证明、近期商业登记文件、个体经营者的 Insee 身份文件、职业卡，或当前有效的学生证或注册证明。资源证明可以包括所得税或免税通知、工资单、福利或养老金证明、奖学金证明，或者在收入未在法国纳税时提供相应的外国税务文件。担保人需要单独审核，可能需要提供身份证明、地址、职业身份和资源文件。使用免费的公共服务 DossierFacile 整理并分享一份符合官方标准的材料包：该服务会检查材料是否完整，并为房东提供唯一链接；其官网还说明，上传的文件会添加水印，以降低被滥用的风险（DossierFacile）。对于外国文件可能不熟悉的英语使用者，这项服务尤其有用。保持材料整齐有序，清楚标注文件，并同时准备电子副本和原件。不要仅因为广告发布者要求，就发送不在允许清单内的文件。所提供的政府指南特别警告，不要提供医疗卡、银行账户复印件、医疗记录、犯罪记录、婚姻合同或无信用证明。如果房东或中介要求提供未经授权的文件，Service Public 说明，行政罚款最高可达 €3,000；如果提出要求的是法人，则最高可达 €15,000。
在付款前了解租约类型。标准住宅租约必须写明租金；法国安居指南介绍，通常租期为三至六年并自动续租，但具体条款取决于房屋是否为空置或带家具，以及适用的合同类型。带家具的流动租约适用范围更窄：租户必须是学生、实习生、接受职业培训者、临时派驻员工，或正在进行职业调动的人员等临时居住者。所提供的 Service Public 规定说明，流动租约最短为 1 个月，最长为 10 个月，不能续签或自动延长；只要总期限不超过 10 个月，可以通过补充协议修改一次（流动租约规则）。租约必须说明使租户符合资格的原因、期限、租金和付款方式、房屋及其面积，以及不得要求保证金的声明。房东仍可要求担保人；符合条件的租户还可以使用免费的 Visale 担保，但流动租约禁止收取押金。租户可以随时搬离，但必须提前 1 个月通知，并通过带回执的挂号信、司法执行专员的文书，或在签收凭证上签字的当面交付方式送达；普通电子邮件无效。对于合租，应确定所有人签署一份共同租约，还是每个人分别签署个人租约。Service Public 说明，合租住房是由多名租户作为主要住所共同居住的住房，所有希望享有租户权利的人都必须签署租约（合租规则）。如果签署共同租约，应仔细检查连带责任条款，因为每名租户和担保人可能要对全部租金及可追偿费用负责，而不仅是个人份额。如果签署个人租约，每名租户的合同应注明私人房间和共用区域。如果住房补助很重要，应将所有计划入住者的姓名写入协议。
将入住时的初始费用与普通月租分开预算。在法律允许的情况下，房东可以要求押金，法国租赁合同的具体条款非常重要。对于未配家具住房，如果租金按月或每 2 个月预付，押金不得超过 1 个月的不含费用租金；如果租金按季度预付，则不得收取押金。对于带家具住房，在相应的预付租金安排下，押金不得超过 2 个月的不含费用租金；流动租约完全不得包含押金（住宅租约押金）。押金金额必须写入租约，并在法律允许时于签约时支付。入住时，与房东或中介完成注明日期并签字的房屋状况检查，记录每一处痕迹和缺陷，并将照片与检查记录一同保存。房东可以从押金中扣除未付租金、未付费用、应由租户承担的维修费或损坏费用，但扣款应有状况检查、照片、发票、报价单或其他证据支持。不要用押金抵扣最后一个月的租金：所提供的政府页面说明，租约结束前租户必须付清全部租金和费用。中介费也受到限制。对于由租户承担的材料准备、看房和起草租约费用，租户支付的金额不得超过中介费的一半，也不得超过适用的每平方米上限；根据 Service Public 提供的 2026 年数据，上限为极度紧张地区每平方米 €12.10，紧张地区每平方米 €10.09。入住状况检查费用方面，租户承担的最高金额为中介费一半与每平方米 €3.03 两者中的较低者（住宅出租中介费）。在接受账单前，核查所在区域，并使用官方模拟器。最后，在签约前检查是否符合 APL 资格：所提供的规则要求住房位于法国并作为主要住所，房屋符合适足居住标准且属于约定住房，同时满足资源条件，并通过 Caf 或 MSA 在线申请；一份完整的 Caf 申请平均处理时间为 36.5 天（个性化住房补助）。
比较广告时，应把 DPE 作为最先检查的事项之一，而不要把它当作技术附件。能源性能诊断描述能源消耗和温室气体排放，采用 A 至 G 等级，并估算年度能源支出；房屋出售或出租时通常必须提供该诊断。费用由房东承担，潜在租户应当能够获得该文件，作为技术诊断文件的一部分（能源性能诊断）。所提供的政府信息说明，自 1 January 2025 起，评级为 G 的房屋已被排除在法国本土租赁市场之外，评级为 F 的房屋计划于 2028 年受到限制，评级为 E 的房屋计划于 2034 年受到限制。广告必须显示能源等级和气候等级，将 F 和 G 级房屋标识为能源消耗过高的住房，并显示年度能源费用估算范围。要求提供 DPE 编号，并通过官方 DPE 和能源审计查询服务进行核验。小型住房可能具有特殊规定：面积不足 40 平方米的住房自 1 July 2024 起适用调整后的门槛，现有 DPE 还可能附有通过 Ademe 观测站免费下载的更新证明。若你是学生，可以了解 CROUS 选项、Lokaviz、大学住房办公室和当地互助住房，但要明确每种方案的具体范围。所提供的学生政府页面介绍了 KAPS 互助合租住房，租金在扣除 APL 前为每月 €150 至 €400，包含费用，条件是每周参加若干小时的社区互助活动（互助合租住房）。只有在你确实愿意承担社区参与义务时，这种方案才实用。对于普通私人租赁，应比较完整的月度成本，核实费用中包含哪些项目、公用事业是单独计费还是统一计费、房屋是否按照法定清单配备家具，以及你的姓名是否会出现在租约上。这些检查可以在抵达前避免代价最高的误解。
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电力、燃气和用水设置
区分个人公用事业订阅与可追偿费用，并记录每一笔付款和所有电表、水表细节。
应将法国的电力、燃气和用水设置视为一项合同与证据管理任务。签约前，请房东或中介明确哪些服务包含在租金或可追偿费用中，哪些服务需要以你的名义自行办理。法国安居指南将冷热水、电力、供暖、电话和家庭垃圾列为租住住房相关费用，同时说明部分费用可能包含在租金中（在法国生活）。因此，广告中写明包含费用的租金，并不自动意味着所有公用事业都已包含。阅读租约及费用条款；如果住房使用集体服务，还应索要最近的费用清单或上一位租户的信息。关于租户费用的政府规定将可追偿费用与普通房东成本区分开来。可追偿费用是由房东或中介先行支付、再由租户偿还的支出；允许追偿的清单涵盖与住房和建筑物使用有关的服务、公共区域的日常维护和小型维修，以及某些租赁税费（租户承担的可追偿费用）。对于用水和集体供暖，清单包括住户使用的冷水和热水、公共区域和室外维护用水、运行及处理用水所需的产品、任何类型的能源供应、热水或供暖设备的日常维护和小型维修，以及总表或分表的运行。对于独立安装，租户费用主要涉及供暖、热水生产和私人区域内的供水。租户在所租住房内使用的电力则适用不同规则：Service Public 说明，租户必须自行支付，并与配电公司订立账户。询问电费是否确实包含在租金中，还是仅作为每月费用预付款估算时，应使用这一法律区分。将交接记录、电表或水表编号、初始读数、日期、地址以及每份合同确认文件放在同一个文件夹中。这些文件也可作为日后办理行政手续时的住址证明。
对于使用独立电表的住房，应在租约和交钥匙日期确认后尽快办理电力订阅。所提供的官方指南没有指定某一家强制供应商，也没有规定唯一的在线流程，因此不要假定每个地址都适用某一家公司的方案、某种资费、电表类型或付款方式。应使用房东或中介提供的信息：完整地址、电表识别号、当前电表读数、请求的启用日期，以及供暖和热水使用电力、燃气还是集体系统。书面确认订阅是否从交钥匙日期开始，以及此前住户是否一直负责到该日期。官方租户费用页面明确了核心法律边界：租户在出租住房中消耗的电力必须由租户支付，每名租户必须与配电公司订立订阅合同（应由租户承担的费用）。如果房屋配有独立燃气设备，应对燃气采取同样的合同管理方式：根据租约确定燃气是个人账单还是集体供暖的一部分，记录电表或燃气表信息，并询问谁负责日常维护以及紧急联系。源数据没有提供全国燃气供应商清单、接入费、资费或标准预约时间，因此这些细节必须针对具体房屋确认，不能根据一般的法国指南自行编造。如果水表独立计量，应询问当地供水合同由租户开立，还是通过房东计费；如果用水是集体计费，应询问大楼如何分摊。当供水合同不是按个人单独设立时，所提供的 Service Public 规则规定，房东必须每年向租户提供水费账单，以及由市镇或主管 EPCI 提供的供水质量信息（可追偿费用）。这一区分对英语使用者很有帮助：月度费用中的水费项目可能是预付款，而不是固定的无限量价格。不要把口头估算当作最终金额；应索要合同依据和年度结算方式。
了解费用预付款和 forfait 的运作方式，因为每月金额可能不等于年度最终成本。在未配家具租约中，标准方式是随租金支付每月费用预付款，然后至少每年一次根据房东实际发生的合资格费用进行调整。金额根据上一次结算结果或公寓共有物业的预计预算确定。如果预付款高于实际费用，房东必须退还多收部分；如果预付款不足，房东可以要求补缴。在年度结算前 1 个月，房东必须按类别提供费用明细，例如公共区域电费、热水、冷水和电梯费用，并说明住房之间的分摊方式；必要时，还要提供集体供暖和热水计算的信息（租户费用）。费用明细发送后，支持性记录必须在 6 个月内供租户查阅；房东通常有 3 年时间结算或追讨未付租金和费用。在带家具租约中，合同可以使用年度结算的费用预付款，也可以使用 forfait 费用包。forfait 金额和支付频率必须写入租约；它与租金一同支付，实际费用较高时不会再追加补缴。所提供的经济部说明补充指出，forfait 可以在与租金相同的条件下每年调整，而预付款则根据实际费用结算（可追偿费用说明）。流动租约对可追偿费用使用 forfait，与租金同时支付，金额和频率写在租约中（流动租约规则）。对于合租，应询问共同租约使用的是预付款还是 forfait，以及每个人是否都会收到相同的费用明细。合租家庭还可以签署书面住房协议，说明公用事业、维修和共同支出的分摊方式；Service Public 将其描述为可选但有用的做法。在第一张账单到来前，写下简单的内部分摊规则，包括每位住户的入住日期，以避免因用量产生争议。
利用搬入后的第一周建立可靠的公用事业记录。在可以接触到的情况下，拍摄电表、燃气表和水表的照片，包括显示屏和表具识别号，并将时间戳与入住状况检查记录一同保存。来源没有规定拍照是开通公用事业的正式要求，但同一政府材料在金额或损坏发生争议时反复依靠账单、状况检查和支持性文件，因此保存同时期记录是一项实用的保障。如果房东提供账单或费用估算，应询问它是实际发票、每月预付款，还是 forfait。未经核对租约、费用类别和年度账单，不要支付补充款项。对于集体供暖或热水，应询问大楼是否配备独立的远程可读电表或计量表。若存在此类设备，Service Public 说明，房东必须每月传达供暖、制冷或热水消耗信息；房东还必须提供理解费用分摊所需的年度或应要求提供的费用信息（租户费用）。对于建筑物公共服务，可追偿清单可能包括能源供应、用水、计量表运行、日常维护、公共区域电力、清洁用品、电梯运行和某些室外维护，但这并不意味着所有建筑费用都可以转嫁给租户。例如，官方页面说明，电梯每 5 年进行一次的技术检查费用不得向租户追偿。家庭垃圾清运税或费用以及卫生处理费也可能属于可追偿项目，但具体的当地处理方式应在账单中体现。如果大楼使用集体供水合同，应保留年度账单和水质信息；如果公用事业为个人订阅，应保留供应商合同和付款确认。账单日后可以作为住址证明：所提供的安居指南明确将水费、燃气费、电费、电话费账单和租金支付证明列为 OFII 预约时住址证明的示例（在法国生活）。因此，姓名和地址信息必须准确。如果是临时居住，应确认由接待方、房东或住宿运营方提供证明，而不是开立个人账户。
应考虑能源性能可能同时影响居住舒适度和未来的住房可获得性。DPE 估算能源消耗、温室气体排放和年度理论能源成本，但生态部提醒，该估算基于标准化使用方式，实际账单可能因使用习惯、天气和居住人数而有明显差异（DPE 信息）。应结合供暖类型、热水安排、窗户状况、通风情况和上一期费用账单阅读 DPE。不要把年度估算范围当作准确的月度公用事业预算。F 级和 G 级房屋被认定为能源消耗较高的住房；所提供的官方规则说明，G 级住房自 2025 年起已无法在法国本土出租，F 级和 E 级住房的限制计划分别于 2028 年和 2034 年实施。如果广告缺少规定的能源和气候信息，或缺少年度能源支出估算，应在申请前要求提供 DPE。对于面积不足 40 平方米的小公寓，应通过 Ademe 观测站检查是否有更新后的面积标签，因为门槛自 1 July 2024 起发生变化，证明文件可以替代 DPE 原来的第一页（查询 DPE）。对于维修，应区分普通租户使用造成的问题和由房东承担的工程。租约期间租户享有住房的专属使用权，但必须允许进行已通知的工程，例如维护、提高能源性能、使住房符合适足居住标准，以及屋顶或绿色外墙维护。房东必须告知租户工程性质、开始日期、持续时间和进入住房的需要；紧急工程，例如冬季热水器故障，可能要求进入住房，但根据所提供的页面，租户不必允许在周六、周日或公共假日进入（租户对住房的使用和工程）。如果工程持续超过 21 天，房东必须按照持续时间给予相应比例的租金减免。保存书面通知和发票；当电力、燃气、用水、供暖或热水出现问题时，及时联系房东。所提供的来源没有为每种公用事业提供统一的紧急电话号码或标准维修时限，因此应使用租约、保险合同或供应商账户中写明的联系流程。
用音频练习法语
练习在法国实际用得到的法语表达
住房保险与维护费用
办理强制性的租户保险，了解维护费用，并为维修或搬出做好准备。
对于法国的大多数住宅租户而言，住房保险是入住要求，而不是可有可无的额外项目。Service Public 说明，签署住宅租约的租户，包括流动租约租户，无论国籍和居住期限长短，都必须购买住房保险（订立住房保险合同）。保险至少必须覆盖租赁风险：火灾、爆炸和水损害。这项基本保障保护的是租赁住房本身，但不会自动覆盖扩散到邻居或第三方的损害，也不会自动覆盖你的个人财物。对于这些风险，政府介绍了针对邻居和第三方的追偿保障，以及为个人物品提供保障的多风险住房保险等可选附加保障（租户住房保险与租赁风险）。应在领取钥匙前购买保险，并在交钥匙时将保险证明发送给房东或中介。如房东要求，还必须每年提供一次证明。该义务适用于带家具住宅租赁和流动租约；带家具的旅游短租适用不同规定。在合租住房中，租户可以集体投保，也可以分别投保，但房东必须每年收到保险证明。合租规则还允许租约规定由房东代表住户购买保险，并通过租金收回费用，因此在购买重复保险前应检查合同（合租规则）。应比较多份报价，因为保费由保险公司自由制定，同一保障内容在不同保险公司之间可能不同。你可以联系保险公司、保险代理人、经纪人或银行；保险公司可能要求提供住房情况、位置、面积、价值以及需要承保的财物信息。应如实提供信息：Service Public 警告，虚假陈述或遗漏可能减少赔偿，或使合同失效，而保险公司仍可保留已收取的保费。将保险证明、已签署的合同、一般条款、特别条款、免赔额以及理赔流程与租约一同保存。
签署前阅读保险报价和合同，因为保险证明只能证明承保，而保单决定承保边界。保险公司必须提供一份列明价格和保障的信息表，以及合同草案或详细通知。文件必须说明除外责任、限额、适用法律、有管辖权的争议处理机构，以及启动责任保障的条件（订立住房保险合同）。一般条款通常说明承保风险、除外责任、免赔额、理赔申报和保费支付；特别条款说明被保险人、描述住房、列出保费，并在分期付款时说明首期付款。保费可以一次性按年支付；如果合同允许，也可以按月、按季度或按半年分期支付。所提供的经济部指南说明，保单定价可能考虑住所位置、住房和被保险物品的价值、面积、租户或房东身份以及免赔额；该指南还提到所述定价结构中包含 30% 的保险税和每份合同 €5.90 的恐怖主义税（住房保险须知）。如果合同是通过远程方式或在线订立，Service Public 页面说明，在所述情形下有 14 个日历日的撤回期，可以通过挂号信取消；终止后 30 个日历日内应退款，但会扣除已经承保天数对应的保费。如果在撤回期内发生理赔并已请求赔偿，这项权利可能消失。注意付款到期日：合同通知会列出付款日期，所提供的规则允许从该日起 10 个日历日内付款。正式催告后，保单可能在适用的 30 天期限后失去保障，随后还可能被终止。如果保险公司依据调整条款提高保费，经济部资料说明，投保人可以在收到续保通知后 15 天内通过终止合同拒绝涨价。自 1 June 2023 起，可以在线订立的合同更容易在线终止。搬家或地址变更后，应保留更新后的保险证明。
了解哪些维护费用可以合法出现在每月住房成本中。可追偿费用并不意味着房东可以将所有建筑费用转嫁给租户。官方清单将其分为与住房和建筑物使用有关的服务、公共区域的日常维护和小型维修，以及租赁税费或费用（可追偿费用）。示例包括公共区域电费、清洁用品、计时器、地毯和垃圾滑道的日常维护、清洁设备维修、清洁人员费用、电梯电费和日常运行费用、部分冷水和热水费用、集体供暖能源、集体热水或供暖设备的日常维护、室外通行区域、停车场、绿地和儿童游乐设施。某些垃圾清运税费和卫生处理费也可以作为可追偿项目收取。经济部资料给出了门卫费用的具体比例：如果住户门卫负责清洁公共区域并清运垃圾，工资及相关社会和税费的 75% 可以追偿；如果门卫只执行其中一项任务，40% 可以追偿。根据所提供的说明，非住户型建筑员工的工资及相关费用可能可以全额追偿。这并不意味着租户应接受无法解释的包干费用。对于费用预付款，房东必须在年度结算前至少 1 个月提供费用明细，区分房东和租户费用，在集体建筑中说明分摊方式，并在发送明细后 6 个月内提供发票和合同等支持性文件供查阅。如果预付款过高，租户应获得多收部分；如果过低，租户可能需要补缴。如果房东超过适用期限才进行结算，所提供的规则允许租户在所述情形下要求将较大金额的补缴款分 12 个月支付。在带家具租约或合租中，如果租约中有书面约定，可以使用费用 forfait，之后不会根据实际费用进行调整。流动租约必须使用 forfait。在比较两套住房前，应询问准确的费用条款，因为一处房产可能显示较低租金加费用预付款，另一处则显示较高但包含全部费用的 forfait。
将租户的日常维护义务与重大改造及房东承担的维修分开。所提供的 Service Public 规则说明，租户可以自由安排住房，例如更换地毯或重新粉刷墙面，但未经房东书面同意，不得对房屋或设备进行重大改造（租户对住房的使用和工程）。如果未经书面许可进行重大改造，房东可以无偿保留改造结果，或在租户搬出时要求租户承担恢复原状的费用。如果改造影响设备运行或安全，可以要求立即恢复原状。对于颜色、固定装置、隔断、电气接点、供水设施或内置设备，如有疑问，应在工程开始前申请书面许可，并将回复与租约一同保存。租户还必须遵守合同中规定的使用方式；如果住房位于共有物业，还必须遵守共有物业规则。这些规则可能限制从窗户晾晒衣物、烧烤、阳台遮挡物以及窗台花盆等行为。租户享有住房的专属使用权，可以邀请他人来访，但除非有法律依据，房东未经租户同意不得进入。房东在适当通知后，可以要求进入住房进行改善、维护、提高能源性能、使住房符合适足居住标准、屋顶或绿色外墙工程。必要时必须允许紧急工程进入，但根据所提供页面，不要求在周末和公共假日允许进入。如果工程持续超过 21 天，房东必须按照持续时间给予相应比例的租金减免。如果发生涉及滥用工程、未遵守通知要求，或住房变得危险或无法使用的争议，租户可以请求保护诉讼法官禁止、中止工程，或处理工程造成的后果。搬出时，完成房屋状况检查，并按约定方式归还钥匙。对于未配家具或带家具住房，如果退租状况与入住状况一致，押金通常应在不超过 1 个月内退还；扣款必须有支持性文件，根据所提供的政府规则，公寓共有物业费用预付款可以在年度费用账目完成前暂扣押金的最高 20%（押金）。交钥匙时向房东提供新地址和银行信息，因为未提供新的联系方式可能影响逾期退还押金的罚金。
应像规划入住一样仔细规划租约结束。付清最后一个月的全部租金和费用；押金不能合法替代最后一个月租金，未付款可能导致无法取得租金收据，并产生未付租金索赔（押金规则）。按照租约使用正确的通知程序。流动租约允许随时搬离，但必须提前 1 个月通知；通知期限从房东收到信件、收到司法执行专员文书，或接受当面交付之时开始计算（流动租约）。对于合租，离开的租户不能要求房东只退还该人的押金份额而让其他住户继续居住；离开的租户必须与剩余住户达成安排。在共同租约下，所有住户搬出并交还全部钥匙后，最终押金才会退还（合租规则）。在退租检查时，将每个房间和物品与入住报告逐项比较，记录电表和水表读数，拍摄房屋状况，归还每把钥匙，并提供新地址和银行信息。如果房东扣留款项，应要求提供书面理由及发票、报价单、照片或入住和退租报告等文件。押金页面说明，如果逾期退还不是由租户未提供新地址造成的，逾期退还可能导致每开始 1 个月就增加相当于 1 个月不含费用租金 10% 的金额。如果押金未退还，应使用所提供的官方模板发送挂号正式催告；对于低于 €5,000 的索赔，政府页面介绍了通过司法调解员或省级调解委员会进行事先友好解决的程序，并列出免费的调解员和免费委员会作为选项。对于高于 €5,000 的索赔，租户可以直接向保护诉讼法官申请；所提供来源规定，自押金应退还之日起有 3 年期限。住房保险也需要关闭或转移：通知保险公司搬家，按照合同要求保持旧住房保险直到旧租约结束，并为下一套住房取得新的保险证明。保存租约、状况检查记录、收据、费用清单、保险证明、公用事业关闭确认和往来通信，直到足以解决日后的费用、损坏或押金争议。